首付贷缘何被叫停

摘要: 甚至一笔首付贷款项,看起来是来自于中介、各种互联网金融平台,但是追根溯源,会发现其实资金均来自银行,这就加大了银行的风险度。监管层表示,要严打以“首付贷”为例

近期监管层一系列重拳出击,打击首付贷,即中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款。业内人士表示,面对目前房价涨势汹涌的北京、深圳等一线楼市,必须警惕住房贷款带来的高泡沫风险。值得庆幸的是,楼市加杠杆刚刚冒出头,即被遏制于无形之中。

现状:高层全面叫停首付贷

“我们会与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。”
3月12日,在十二届全国人大四次会议新闻中心记者会上,央行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜对“首付贷”等问题作出明确表态。
3月8日,财新网报道称,中国金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险。将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款(即“首付贷”)的行为。
此前3月4日,深圳市金融办发函要求对深圳地区的P2P、小贷公司,涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查。随后有媒体也报道称,北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况。一时间,“首付贷”成为众矢之的。

原因:助力“加杠杆”购房

在“零首付”被叫停之际,高杠杆是房价过快上涨的推手之一的说法逐渐兴起。2月底,链家首先在上海被媒体曝出违规向客户房贷,贷款利率竟超银行四倍。随后3月2日,新华社报道深圳住房市场上出现了大量“首付贷”产品,这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起。
目前,一线城市的房子总价往往较高,30%的首付也要达到百万元左右,一些人拿出首付款也较为困难,“首付贷”便成为这些人的首选;而在这轮疯狂的楼市上涨潮流中,更多人选择“首付贷”的原因竟是希望在第一时间锁定交易。这些人并非没有支付能力,但是往往钱都在股票、基金或房产中。而“首付贷”给了这批人从容变现的可能。
比如,北京一栋1000万的房子,首付20%就是5倍的杠杆,而20%的200万,场外配资可以达到180万,也就是说,用20万翘动了1000万,等于运用了50倍的杠杆率,远远超过了美国次贷之前的杠杆率。
有关专家表示:这类借助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房的方式,和当年美国的“次级贷款”真是如出一辙,极大加大了房地产金融风险。

分析:将导致金融风险加剧

在中国,30%的首付保证了只要房价下跌幅度不超过30%,抵押房产的价值就大于房贷的未偿还余额,银行就很少有坏账发生。但在美国,次级房贷的低首付甚至零首付使得美国房产一旦价格下跌,银行就面临流动性风险,因为房价下挫剧烈,而首付极低,房价很容易跌破贷款额,在借款人没有足够的偿还能力的情况下,仅靠抵押房产是不足以偿还贷款本金及利息的。
亚豪机构市场总监郭毅表示:“短期首付贷大部分是真实购房需求。但中长期的首付贷,一旦遇到房价下行风险就会爆发。”此前,“零首付”被认为是2008年次贷危机爆发的导火索,并引起全球金融危机。有意思的是,危机爆发后,加拿大政府应对危机的第一批调控措施,就是严格禁止零首付并提高首付比例至20%以上。
同时,像链家等一些从事“首付贷”的房产中介和互联网金融平台不知风险控制为何物,在放贷时根本不考虑客户的还贷能力。使得原先需要购房者强制缴纳的首付比例变得比较随机或不确定。甚至一笔首付贷款项,看起来是来自于中介、各种互联网金融平台,但是追根溯源,会发现其实资金均来自银行,这就加大了银行的风险度。

预测:房贷规模将严控

当然,目前该市场的风险也没有恶化到那一步,虽然目前没有确切数据统计出到底多少购房者用了首付贷。但一般估计不超过10%。其中中介放款更少,一业内人士称:“在全国范围内,放款规模超过50亿元的房产中介并不多,就规模而言,这种贷款比P2P小得多,目前全国总规模应该不超过1000亿元。”
值得庆幸的是,监管层已经开始出手进行调控。央行行长周小川在上周末明确将“首付贷”定性为“非法”。监管层表示,要严打以“首付贷”为例的配资炒楼,让市场恢复冷静,避免泡沫发生,要求银行必须严格把握房贷规模,不要过度压低利率,并禁止做涉及首付贷等项业务。
业内人士表示,面对目前房价涨势汹涌的北京、深圳等一线楼市,必须警惕住房贷款带来的高泡沫风险。
郭毅表示,在经济下行压力下,人们对房产投资需求在逐步降温,如果市民投资的多样化的改变,再加上政府保障型住宅入市的托底,一线城市房价的这种反弹将不具备可持续性。业内人士分析,在未来的几年,随着政府去泡沫的决心和手段越来越坚定,北京房价或将进入调整期。



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