多地住房公积金“池子”见底 “国家住房银行”呼声再起

楼市一走热,公积金就吃紧,几乎是近些年来房地产市场的不变规律。如何走出这一魔咒,也成为包括主管部门在内的各方思考的课题。

楼市一走热,公积金就吃紧,几乎是近些年来房地产市场的不变规律。如何走出这一魔咒,也成为包括主管部门在内的各方思考的课题。
2015年部分城市楼市的火爆使得当地的住房公积金开始吃紧,甚至出现“池子”见底的情况。
21世纪经济报道记者对比2014年以来北京、上海、深圳三地的公积金年报数据发现,2015年京沪两地公积金贷款发放额同比暴增近3倍,上述三地2015年公积金均出现收不抵支的现象。而从结余情况来看,截至2015年末北京公积金结余资金活期存款仅4亿元,深圳仅100万元,上海为零。
不仅是以北上深为代表的一线城市,去年以来成交火爆的南京、苏州、南昌等二线城市,公积金个贷比也均超过85%警戒线,普遍吃紧。这也导致了今年以来上述地区公积金贷款效率走低,周期延长,有的地方二手房甚至最长要等四五个月才能收到放款。
出现这样的情况并不意外,21世纪经济报道记者了解到,2013年7月全国多个城市也曾出现公积金吃紧现象,可见楼市走热和公积金收不抵支基本上正相关。

北上深2015年公积金收不抵支

前不久,上海住房公积金中心官网在首页醒目位置对近日外界传言上海拟提高公积金贷款门槛及公积金停贷等不实消息进行了辟谣。
上海公积金中心表示,由于近期贷款业务量饱和,为加强贷款风险管理,公积金放款时间有所延长,不存在停贷情况。
从北上深三地2015年公积金年报数据来看,上海2015年末资金结余存款41.7亿元,主要为1年以上定期,活期为零。北京2015年末公积金结余存款348亿,其中活期4亿,深圳2015年末公积金结余存款423亿,其中活期仅100万。
从资金运用率上来看,深圳市公积金资金运用率最低仅为53%,年末结余存款中1年以上定期存款占比高达77%。而北京上海资金运用率较高,分别达到98%和90%。
也就是说,深圳公积金结余存款中,沉睡资金较多,而北京、上海则面临着账面上可贷资金较少的状况,都在“等米下锅”。
不仅是北上深,一些二线城市“缺水”更明显。南京住房公积金2015年年度报告显示,去年南京住房公积金个贷比高达104.58%。由于个贷率达到85%就处于“警戒”位置,南京住房公积金已显得非常吃紧。南昌更是借助批量贴息贷款来发放公积金。
从收支情况来看,2015年北上深三地公积金均出现收不抵支现象。当年北京收入合计1406亿元,支出1813亿,差额407亿;上海全年收支差额为744亿,深圳为49亿。
2015年,上海市仅个贷提取额就达1193亿,远超公积金收入总和的996亿;北京的支出中,提取则占了大头,北京市2015年缴存人提取公积金921亿,占当年缴存额的71%,大于个贷提取额。
21世纪经济报道记者了解到,这主要是因为北京市公积金贷款额度只与每月缴存额相关而与贷款人账户缴款余额不相关,这导致北京公积金提取额较高。
京沪2015年公积金贷款发放额暴增
2015年北上深的火爆楼市,在公积金年度数据上也可见一斑。
数据显示,2015年北京、上海、深圳公积金贷款发放额分别为849亿、1193亿和246亿,而这项数字对应到2014年分别是308亿、472亿和178亿,同比增长了176%、153%和38%。
北京、上海2015年的楼市成交很好地支撑了这一数据。统计显示,2015年北京新房成交套数同比上涨32%,二手成交套数大幅上涨83%;上海的新房成交面积则上涨了近50%,新房、二手房成交均创下历史最高。
值得注意的是,深圳这个2015年全国最火爆的市场,公积金个贷增长却相对温和,仅上涨38%。而2015年全年深圳新房成交66450套,同比增59%,二手房成交126899套,同比增122%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,这与京沪限购措施更为严格有关,而深圳2015年有大量投资客进场。
此外,2015年北京、上海均提高了公积金个贷额度,北京的最高额度为120万元,上海的家庭最高额度为120万元,深圳的最高额度为家庭90万。“北京和上海去年调了额度,所以贷出来的会比较多一些。”民生证券研究院高级宏观研究员朱振鑫认为。
数据同样反映在新房和二手房的成交占比上。以上海为例,2014年,上海新房申请公积金贷款占比43%,二手房占比57%,而到2015年末,这种比例出现失衡,新房占29%,二手房占71%。
张宏伟认为,这反映了上海一手房和二手房市场份额的问题,2015年二手房成交套数基本上是一手房的三倍。
同时,同期北上深三地新房全年成交面积均低于二手房,这表明一线城市率先进入存量时代。二手住房成交一旦超越一手住房之后,整个倒挂情况越来越明显。一方面是这些城市土地稀缺,一手住房供地越来越少;另一方面,最近十多年新增的一手住宅已经进入二手房循环中,使得二手房基数在不断增加,因此,占比也在不断提升。

“国家住房银行”呼声再起

楼市一走热,公积金就吃紧,几乎是近些年来房地产市场的不变规律。如何走出这一魔咒,也成为包括主管部门在内的各方思考的课题。
“公积金吃紧的问题可能越来越严重,这个机制本身是不可持续的”,朱振鑫说。“从公积金过度使用的情况来看,国家住房银行的建立迫在眉睫”,中原地产首席分析师张大伟表示。
2015年4月,住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇联合撰文建议,以住房公积金制度为基础,设立政策性住宅金融机构(或可定名为“国家住房银行”)。文章认为,目前设立“国家住房银行”条件已基本成熟。
我国的公积金制度1999年确立,但目前公积金属地分散管理,不能跨市融通,贷款需求旺盛城市资金短缺,贷款需求不足城市资金闲置,住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾,也与保障性住房投资需求不匹配等问题也屡被诟病。另外,由于不具备金融职能,金融业务要委托银行办理,导致管理成本高,服务效率低,存在风险隐患。
民生宏观研究院院长管清友认为,公积金已经开始出现收支缺口,必须加快改革,通过组建“国家住房银行”拓展负债和收入来源,同时拓展投资范围,把公积金这块存量资金盘活。
而参考国际经验,德国的住房储蓄银行,美国的房地美和房利美,韩国的国民住房基金等,或都可提供参照。

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